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抵押预登记房产无优先受偿权
新闻来源:《正方报》  作者:集团法务部 薛凯睿 整理   发布时间:2018-05-10  

  案情简介

  2003年10月17日,原告交行江苏分行与被告王某晨、蟠龙某某开发公司分别签订借款合同、抵押合同、保证合同各一份,约定王某晨向其借款55万元,并将购买的南京市鼓楼区房产抵押给交行江苏分行作为上述借款的担保;蟠龙某某开发公司为王某晨向交行江苏分行的借款承担连带保证责任;上述合同签订后,交行江苏分行和王某晨办理了抵押物预告登记手续。交行江苏分行依约为王某晨发放了贷款。王某晨自2012年8月起未按约还款。为此,交行江苏分行遂诉至法院,请求判令:立即偿还借款本金及利息;判令交行江苏分行对抵押物享有优先受偿权;判令蟠龙某某开发公司承担连带保证责任。

  江苏省高院经审理后认定:抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权。交行江苏分行对涉案房屋不享有抵押权。故判决驳回交行江苏分行主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求。   

         案件分析

  本案双方争议的焦点在于抵押预登记对涉案房屋是否享有优先受偿权。根据《物权法》第二十条的规定,预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记,物权实际并没有转移。因此,交行江苏分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。另外自预告登记后,不动产物权登记条件满足三个月内未申请登记的,预告登记即失效。该案件中的预告登记早已超过法定的排斥期间,故交行江苏分行向法院主张对涉案房屋享有优先受偿权于法无据,法院不予支持。交行江苏分行因此败诉。

  房产销售注意事项

  鉴于预告登记的权利人对于登记物并不享有物权,今后置业公司在销售房产时,待业主与银行签订相关借款合同后,必须在登记条件满足时,及时督促业主去办理房屋的正式抵押登记,以最终确定无疑的取得抵押权,防止发生不测。

  另外,为有效督促业主及时促成进行不动产预告登记的条件,也可在合同中约定相应的违约责任条款。   

         附

  《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

 

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